Prebiehajúce XXV. Zimné olympijské hry v Miláne a Cortine prinášajú okrem športových výsledkov aj dôležitú tému pre nákupcov. Poznáte to – keď meškajú verejné stavby, zvyčajne sa prstom ukazuje na „zložitý proces verejného obstarávania“. V prípade hokejovej arény PalaItalia (známa tiež ako Santagiulia Ice Hockey Arena) však tentokrát verejné obstarávanie s tým výnimočne nemá nič spoločné. Tento projekt, pôvodne koncipovaný ako modelový príklad financovania súkromným kapitálom bez záťaže verejných financií, sa v realizačnej fáze boril so zásadnými problémami, ktoré si vyžiadali krízové riadenie a štátnu intervenciu.
V článku sa pozrieme bližšie na to, prečo sa pôvodný plán v Miláne musel meniť za pochodu. Rozoberieme si faktory, ktoré viedli k tomuto stavu – od podcenených rizík až po limity nastaveného modelu spolupráce, ktoré v krízových momentoch neobstáli a vyžiadali si zapojenie verejných zdrojov. Táto analýza dôsledkov môže byť pre verejných obstarávateľov cennou lekciou z praxe – lekciou, ktorá je pre nás bezplatná, no jej účet zaplatili talianski daňoví poplatníci.
Ako sa z projektu, ktorý mal byť vzorom efektivity, stala záchranná akcia financovaná štátom? A čo si z toho môžete zobrať vy pri plánovaní rekonštrukcie námestia, školy či kultúrneho strediska?
1. Fáza: Ilúzia „ideálneho“ modelu
Čo sa stalo:
V roku 2019 Miláno predstavilo model, ktorý na papieri vyzeral skvele. Súkromný investor (CTS Eventim– nemecký európsky líder v oblasti predaja vstupeniek a organizácie podujatí) kúpi pozemok od developera (Risanamento) a postaví arénu za 180 miliónov eur. Mesto Miláno nemalo platiť nič, len zabezpečiť cesty a metro. Vyzeralo to ako prenesenie 100 % rizika na súkromný sektor.
Kde nastala chyba:
Mesto stratilo priamu kontrolu. Keďže nešlo o klasickú verejnú zákazku (appalto pubblico), mesto nemalo v rukách štandardné páky – nemohol udeľovať pokuty za omeškanie, nemalo priamy dohľad nad stavbou a nemalo možnosť „step-in“ (vstúpiť do projektu) v momente, keď sa veci začali kaziť. Verejný sektor sa stal rukojemníkom: nemohol projekt nechať padnúť (kvôli olympiáde), ale nemal nástroje na jeho riadenie.
Ak sa spoliehate na externé financovanie alebo partnerstvo, kde nemáte priamu zmluvnú kontrolu nad dodávateľom (napríklad developerské projekty s vyvolanými investíciami), je nevyhnutné zmluvne ošetriť krízové scenáre.
Tip: Nikdy sa nevzdávajte práva na kontrolné dni a audit harmonogramu, aj keď projekt financuje súkromník.
2. Fáza: Súdny spor a nedostatočná časová rezerva
Čo sa stalo:
Konkurenčná spoločnosť Forumnet (vlastník a prevádzkovateľ existujúcej Milánskej arény Mediolanum Forum v Assagu) napadla projekt na súde. Tvrdila, že výber CTS Eventim prebehol bez transparentnej súťaže a že nastavené podmienky by mohli predstavovať nedovolenú štátnu pomoc. Tento spor vyústil do štvorročnej právnej paralýzy na súdoch TAR (Krajský správny súd) a Consiglio di Stato (Najvyšší správny súd). Hoci súdy nakoniec potvrdili správnosť postupu mesta, definitívne rozhodnutie padlo až vo februári 2025. V rokoch 2021 a 2022, kedy sa malo stavať, banky kvôli právnej neistote zastavili financovanie. Výsledkom bolo, že stavebné práce sa reálne začali až na jeseň 2023.
Kde nastala chyba:
Harmonogram nepočítal s dostatočnou časovou rezervou pre právne spory. Projekt bol naplánovaný podľa optimistického scénára bez započítania možných prieťahov, čím sa vyčerpala všetka časová rezerva na výstavbu.
Pri zákazkách v hodnotách podliehajúcich revíznym postupom je nevyhnutné kalkulovať s rizikom námietok na Úrade pre verejné obstarávanie, ktoré môžu celý proces verejného obstarávania zásadne predĺžiť.
Tip: Počíta váš harmonogram s časovou rezervou na revízne postupy v trvaní aspoň 45 dní? Pri strategicky významných investíciách by mala byť táto rezerva adekvátne dlhšia, aby sa eliminovalo riziko časovej tiesne v záverečnej fáze projektu.
3. Fáza: Rozdelená zodpovednosť a environmentálne riziká
Čo sa stalo:
Aréna stojí na bývalom priemyselnom areáli (brownfield). Konzorcium SUEZ-SEMP bolo do projektu prizvané až v reakcii na kritickú situáciu, kedy banky odmietli projekt financovať bez presného vyčíslenia nákladov na sanáciu. Hoci komerčné výberové konanie realizované súkromným developerom malo vyriešiť túto patovú situáciu, viedlo k neskorému podpisu zmluvy a k nákladom prevyšujúcim 116 miliónov eur. Kým toto konzorcium nedokončilo sanáciu, nebolo možné začať so samotnou výstavbou haly.
Kde nastala chyba:
Fragmentácia zodpovednosti a podcenenie environmentálneho prieskumu. Rozdelenie projektu na prípravu územia a samotnú výstavbu medzi nezávislé subjekty vytvorilo situáciu, kde jedna strana čakala na druhú a nikto nezodpovedal za celkový harmonogram.
Pri rekonštrukciách budov, kde sa na základe ich stavu či histórie predpokladá vysoká pravdepodobnosť výskytu skrytých vád, alebo pri prácach na nepreverenom území zvážte, či nie je lepšie vyhnúť sa zbytočnému deleniu zákaziek na čiastkové plnenia.
Tip: Zvážte model „Design–Build“ (naprojektuj a postav), kde zhotoviteľ nesie zodpovednosť za celý reťazec činností vrátane sanácie územia. Ak práce delíte, zadefinujte prísne míľniky pre odovzdanie staveniska a sankcie za blokovanie nadväzujúcich fáz.
4. Fáza: Zlyhanie fixných cien a pomoc od štátu
Čo sa stalo:
Rozpočet arény bol pôvodne stanovený na približne 180 miliónov eur. Po globálnom raste cien stavebných materiálov (oceľ, cement) o 30 – 40 % sa pôvodná cena stala nereálnou. Investor v reakcii na hroziaci kolaps projektu zazmluvnil nového stavebného partnera – konzorcium Eteria (aliancia talianskych gigantov Vianini a Itinera, patriacich pod skupiny Caltagirone a Gavio), ktoré vstúpilo do procesu ako strategický partner na stabilizáciu situácie. Reálny účet za arénu dnes presahuje 260 miliónov eur, čo predstavuje nárast o 45 %.
Štát musel následne zasiahnuť cez krízovú legislatívu (tzv. Decreto Aiuti). Táto legislatíva v praxi umožnila štátu preplácať zhotoviteľom rozdiel medzi cenami v starých zmluvách a aktuálnou trhovou realitou. Bez tohto právneho rámca by stavba kvôli platobnej neschopnosti dodávateľov zastala. Štát tak musel do „súkromného“ projektu naliať desiatky miliónov eur z verejných zdrojov, aby zabránil jeho úplnému zmareniu.
Kde nastala chyba:
Absencia mechanizmov na úpravu cien. Hoci sa o projekte rozhodovalo už v roku 2019, zmluvné podmienky a rozpočet vychádzali z trhového nastavenia, ktoré ešte nepoznalo extrémne cenové šoky spôsobené najmä vojnou na Ukrajine a energetickou krízou v roku 2022. Vtedajšie status quo nepredpokladalo takéto extrémne výkyvy a investor s nimi nerátal, keďže dovtedajší trh sa takto nesprával. Fixná cena bez inflačnej doložky sa ukázala ako likvidačná pasca.
Prípad PalaItalia dokazuje, že pri strategických investíciách musíme vnímať aj dnes „málo pravdepodobné“ scenáre ako reálne budúce komplikácie.
Cenová doložka je kľúčovým nástrojom stability projektu.
Tip: Rozhodnutie o indexácii cien by nemalo závisieť len od dĺžky kontraktu. Kľúčová je dôkladná znalosť trhu a aktuálna volatilita vstupných komodít. Indexačné mechanizmy nastavujte adresne podľa typu plnenia.
5. Fáza: Akcelerácia výstavby a jej dôsledky
Čo sa stalo:
Výstavba sa začala s 18-mesačným sklzom. V tejto fáze bolo povolané konzorcium Eteria, ktorého úlohou bolo mobilizovať kapacity na dokončenie stavby v rekordne krátkom čase. Nasadením trojzmenných prevádzok sa snažili za 2,5 roka dohnať to, čo sa štandardne stavia štyri roky. Súbežná realizácia hrubej stavby a technológií síce umožnili funkčnosť haly počas olympiády, no za cenu výrazného predraženia za akceleráciu prác.
Časová os projektu
Pridelenie organizácie
Oficiálny výber miest Miláno a Cortina d'Ampezzo pre ZOH 2026.
Právne spory a pandémia
Zdržania kvôli pandémii a žaloby po podpise zmluvy s CTS Eventim.
Stopka od bánk
Súdne konania pozastavujú financovanie, stavebné práce stoja.
Začiatok výstavby
Štart prác s 18-mesačným sklzom pod taktovkou konzorcia Eteria.
Práce 24/7
Trojzmenná prevádzka a súdne potvrdenie legálnosti projektu (2025).
Testovacia prevádzka
Prvé podujatie v provizórnych podmienkach bez kompletného zázemia.
Otvorenie v provizóriu
Spustenie arény pre ZOH s nutnosťou dorábok po hrách.
Ekonomické dôsledky:
Zrýchlenie prác prostredníctvom príplatkov za expresné dodávky a nadčasy predstavuje najvyššiu nákladovú položku v stavebníctve.
Čas stratený v prípravnej fáze sa v realizačnej fáze dobieha len za cenu extrémnych nákladov na akceleráciu prác.
Tip: Venujte maximálu pozornosť tendrovej dokumentácii a prevereniu rizík pred spustením realizácie. Práve táto dôslednosť šetrí najviac prostriedkov v záverečnej fáze.
Záver...
Prípad arény PalaItalia ukazuje, že pri strategických projektoch typu „Too Big To Fail“ je ilúzia myslieť si, že riziko sa dá zmluvne úplne preniesť na dodávateľa. Ak nastane kríza, verejný obstarávateľ je vždy ten, kto je zahnaný do kúta and nakoniec zaplatí „prémiu za záchranu“. Skutočný úspech projektu sa preto nerodí na stavenisku, ale už v precíznom nastavení mantinelov spolupráce.
Dnes, počas prebiehajúcich hier, aréna stále nie je 100 % dokončená. Kapacita je z bezpečnostných dôvodov znížená, VIP zóny či bufety sa dokončujú za chodu a okolie stále pripomína stavenisko. Je to drahá pripomienka toho, čo sa stane, ak príprava podcení realitu trhu.
Skôr než sa pustíte do významného a zložitého projektu, skúste si s celým tímom prejsť tieto štyri kľúčové body:
Časová rezerva: Počítate v harmonograme s revíznymi postupmi (v dĺžke aspoň 45 dní)?
Technická pripravenosť: Máte reálne preverené podložie (environmentálne riziká brownfieldov)?
Zmluvná flexibilita: Poznáte volatilitu trhu a máte nastavené adekvátne indexačné mechanizmy?
Zodpovednosť za celok: Je jasne určený subjekt zodpovedný za nadväznosť jednotlivých prác alebo za výsledok ako taký?
Titulný obrázok : By Marcuscalabresus – Own work, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=180455732